Pored cene stana, računajte na dodatnih 5–12% vrednosti za poreze, notara, pravne usluge i takse — plus opremanje, selidbu i rezervu. Kod kupovine na kredit potrebno je i učešće od 10–20% cene (kroz program za mlade svega 1%). Za stan od 100.000 € to praktično znači najmanje 15.000–25.000 € sopstvenog novca pre useljenja.
Cena iz oglasa nije cena stana. Ovo je prva lekcija koju svaki kupac nauči — neki na vreme, a neki tek kada polovinom procesa shvate da im nedostaje nekoliko hiljada evra. Kupovina stana povlači ceo niz troškova koji se ne vide u oglasu: poreze, notara, pravne usluge, takse, a zatim i opremanje, selidbu i rezervu za nepredviđeno.
U ovom tekstu ćemo proći kroz sve stavke, sa okvirnim iznosima za 2026. godinu, i na kraju kroz jednostavan postupak kojim izračunavate koliko stana zaista možete da priuštite.
Prva stavka: učešće (ako kupujete na kredit)
Banka vam ne finansira ceo stan. Deo cene morate pokriti sopstvenim novcem — to je učešće. U praksi važe sledeća pravila:
- Standardno učešće je oko 20% cene stana.
- Za kupce prvog stana pojedine banke odobravaju i 10% učešća (uz NKOSK osiguranje kredita).
- Kroz državni program subvencionisanih kredita za mlade (20–35 godina, prva nekretnina) učešće je svega 1%, uz subvencionisanu kamatu i maksimalan iznos kredita od 100.000 €.
Niže učešće olakšava ulazak u kupovinu, ali znači veći kredit i veću mesečnu ratu — o tome vodite računa kada birate između 10% i 20%.
Druga stavka: obavezni troškovi kupovine
Ovo su troškovi koji prate gotovo svaku transakciju, bez obzira na to da li kupujete kešom ili kreditom:
- Porez na prenos apsolutnih prava — 2,5% vrednosti nekretnine (kod starogradnje). Kupac prvog stana može ostvariti oslobađanje do 40 m² za sebe + 15 m² po članu domaćinstva.
- PDV od 10% kod novogradnje — već je sadržan u ceni, a kupac prvog stana ima pravo na povraćaj PDV-a po istom principu kvadrature.
- Javni beležnik (solemnizacija ugovora) — okvirno 100–300 €, po tarifi koja zavisi od vrednosti posla.
- Procena vrednosti nekretnine — 70–200 €, obavezna kod kupovine na kredit.
- NKOSK osiguranje kredita — obrada oko 30 € plus premija 1,5–4,25% iznosa kredita (kod kredita sa nižim učešćem).
- Taksa za upis u katastar — oko 5.500 dinara.
- Provizija agencije — 2–3% cene + PDV, ako kupujete preko posrednika.
- Advokat — po dogovoru; kod starogradnje ga smatram obaveznim, bez izuzetka.
Kada se sve sabere, obavezni troškovi kupovine najčešće iznose okvirno 5–12% vrednosti stana — manje kod novogradnje sa povraćajem PDV-a, više kod kupovine preko agencije uz kredit. Detaljnu tabelu svih stavki sa iznosima naći ćete u tekstu Koliki su ukupni troškovi kupovine stana u Srbiji 2026?
Treća stavka: troškovi do useljenja
Stan ste platili i uknjižili — ali u njemu još ne živite. Realno planirajte:
- Adaptacija: osvežavanje (krečenje, sitne popravke) 20–50 €/m²; srednja adaptacija 120–300 €/m²; kompletno renoviranje 350–1.000+ €/m².
- Opremanje: osnovno 3.000–8.000 €, komfornije 8.000–20.000 €.
- Selidba: tipično 100–500 €.
- Rezerva za nepredviđeno: 5–10% kod starogradnje, 3–7% kod novogradnje.
Konkretan primer: plata 1.300 €
Da sve ovo prevedemo u brojke. Banke najčešće dozvoljavaju mesečnu ratu do 50–60% neto primanja. Uz platu od 1.300 € i ratu od 650 €, na rok od 30 godina, po aktuelnim kalkulatorima to odgovara kreditu od približno 126.000 €.
Konačan budžet zavisi od učešća: uz 20% učešća maksimalni budžet je oko 157.000 € (126.000 / 0,8), a uz 10% oko 140.000 € (126.000 / 0,9). Ali pažnja — od te cifre oduzmite troškove iz prethodna dva odeljka, da ne biste kupili stan „do poslednjeg evra" i ostali bez novca za porez, notara i uređenje.
Kako da izračunate svoj maksimum — 4 koraka
- Otvorite kreditni kalkulator bilo koje banke i unesite primanja i rok otplate — dobijate okvirni maksimalni kredit.
- Dodajte svoje učešće (ušteđevinu) — to je bruto budžet.
- Od bruto budžeta oduzmite 8–12% za troškove kupovine i planirani iznos za opremanje i adaptaciju.
- Ono što ostane je realna maksimalna cena stana koju treba da tražite u oglasima.
Savet iz prakse: kredit uzmite na što duži rok sa što manjom ratom, a onda, kad god imate viška, prevremeno otplaćujte glavnicu. Tako imate i sigurnosnu mrežu (nisku obaveznu ratu) i uštedu na kamati.
Najčešće greške pri planiranju budžeta
Iz razgovora sa kupcima, iste greške se ponavljaju u krug:
- Budžet = cena stana. Najčešća i najskuplja greška: sav novac ode na kupovinu, a onda se porez, notar i osnovni nameštaj finansiraju keš kreditom sa daleko gorom kamatom.
- Rata na granici izdržljivosti. Ako rata od prvog dana „steže”, svaki nepredviđen trošak — kvar automobila, gubitak dela prihoda — postaje kriza. Zato je pravilo do 50% primanja gornja granica, a ne cilj.
- Zaboravljena adaptacija kod starogradnje. Stan od 60 m² koji „samo da se osveži” lako pojede 3.000–5.000 €, a ozbiljnije sređivanje i višestruko više.
- Prva ponuda banke bez poređenja. Razlika u efektivnoj kamatnoj stopi između dve banke na 30 godina meri se hiljadama evra — uzmite najmanje tri ponude i pregovarajte.
- Bez rezerve posle useljenja. Prvi meseci u novom stanu uvek donesu troškove koje niste planirali. Rezerva od 5–10% nije luksuz, već deo budžeta.
Ako kupujete gotovinom, priča je jednostavnija — nema učešća, kamata ni troškova kredita, a u pregovorima ste jači. Ali i tada važi isto pravilo: deo novca ostaje rezervisan za troškove kupovine i useljenja, ne troši se sve na cenu stana.
Pre nego što krenete u razgledanje stanova, definisan budžet vam štedi nedelje vremena — jer odmah eliminišete sve što je van domašaja i pregovarate iz jasne pozicije. Kompletan postupak, sa gotovom tabelom troškova, čeka vas u Vodiču za kupovinu stana.
