Obavezni troškovi kupovine stana u Srbiji 2026. tipično iznose 5–12% cene: porez na prenos 2,5% (starogradnja) ili PDV 10% u ceni (novogradnja, uz povraćaj za prvi stan do 40 m² + 15 m² po članu domaćinstva), notar 100–300 €, procena 70–200 €, NKOSK osiguranje kredita, taksa za katastar ~5.500 RSD i provizija agencije 2–3% + PDV. Na primeru stana od 80.000 €: oko 5.900 € troškova.
Kupovina stana nije jedna cifra, već zbir desetak stavki — i ko ih ne sabere unapred, sabraće ih kasnije, obično u najgorem trenutku. U ovom tekstu je kompletan pregled troškova kupovine stana u Srbiji, sa okvirnim iznosima prema stanju u 2026. godini, i jednostavna formula da izračunate svoju konačnu cifru „do useljenja".
Pregled svih troškova (2026)
| Trošak | Napomena | Okvirni iznos |
|---|---|---|
| Porez na prenos apsolutnih prava | Samo starogradnja; kupac prvog stana oslobođen do 40 m² + 15 m² po članu domaćinstva | 2,5% |
| PDV (novogradnja) | Sadržan u ceni; kupac prvog stana ima pravo na povraćaj do iste kvadrature | 10% |
| Javni beležnik (solemnizacija) | Tarifa zavisi od vrednosti posla | ~100–300 € |
| Procena vrednosti | Obavezna kod kredita | ~70–200 € |
| NKOSK osiguranje kredita | Kod kredita sa nižim učešćem; jednokratno | 30 € + 1,5–4,25% |
| Obrada kredita i upis hipoteke | Varira po banci; kod subvencionisanih kredita za mlade — ukinuto | po banci |
| Taksa za upis u katastar (RGZ) | Zahtev + upis | ~5.500 RSD |
| Provizija agencije | Ako kupujete preko posrednika; proverite ugovorom ko je duguje | 2–3% + PDV |
| Advokat | Kod starogradnje obavezan; fiksno ili procenat | po dogovoru |
| Selidba | Zavisi od udaljenosti, sprata, lifta | 100–500 € |
Iznosi su informativni i menjaju se — pre kupovine uvek proverite aktuelne tarife. Ali kao red veličine: obavezni troškovi kupovine tipično iznose 5–12% cene stana.
Porez: najveća pojedinačna stavka — i najveća ušteda
Kod starogradnje (kupovina od fizičkog lica) plaća se porez na prenos apsolutnih prava od 2,5%. Zakonski obveznik je prodavac, ali se ugovorom obaveza vrlo često prebacuje na kupca — zato ovo pitanje raščistite pre potpisivanja.
Kod novogradnje u ceni je PDV od 10%. Kupac prvog stana — lice koje od 1. jula 2006. nije posedovalo nekretninu u Srbiji — ima pravo na povraćaj PDV-a za 40 m², plus 15 m² za svakog člana domaćinstva koji ispunjava iste uslove i deli prijavljeno prebivalište. Kod starogradnje isti princip važi kao oslobađanje od poreza na prenos.
Dva detalja koja mnogi saznaju prekasno: cela cena mora biti plaćena preko računa (gotovinska isplata ruši pravo na povraćaj), a pravo se koristi samo jednom — i troši se i članovima domaćinstva koje uključite u zahtev.
Primer: starogradnja od 80.000 € preko agencije, na kredit
- Porez na prenos (bez oslobađanja): 80.000 × 2,5% = 2.000 €
- Provizija agencije 2% + PDV: ~1.920 €
- Notar: ~200 € · Procena: ~120 € · Advokat: ~300 €
- NKOSK (kredit 64.000 €, premija ~2%): ~1.310 € · Katastar: ~47 €
Ukupno: oko 5.900 € — dakle ~7,4% cene stana, pre ijednog evra uloženog u krečenje ili nameštaj. Ako ste kupac prvog stana i ostvarite oslobađanje od poreza, cifra pada na ~3.900 €.
Troškovi koji se najčešće zaborave
Tabela pokriva ono što svi znaju da postoji. Ali budžete najčešće razbiju stavke kojih se niko ne seti na vreme:
- Overe i izvodi „u sitno”: ažuran list nepokretnosti pred isplatu, overe dokumenata, taksene marke — pojedinačno sitnice, zbirno i po 100+ €.
- Troškovi kredita van rate: otvaranje namenskog računa, menice, osiguranje nekretnine (banka ga po pravilu zahteva svake godine trajanja kredita), životno osiguranje kod pojedinih banaka.
- Dugovanja prethodnog vlasnika: neplaćeni računi za struju, infostan ili održavanje zgrade — zato se na primopredaji očitavaju sva brojila i traže dokazi o izmirenim obavezama.
- Porez na imovinu: od trenutka kada postanete vlasnik, plaćate godišnji porez na imovinu — nije trošak kupovine, ali jeste nova stalna stavka u kućnom budžetu.
- Sitni radovi pri useljenju: brave, plafonjere, zavese, montaže — prvih mesec dana u stanu retko prođe ispod nekoliko stotina evra.
Formula za konačnu cenu „do useljenja"
Cena stana + porez (2,5% starogradnja / PDV u ceni novogradnje) + notar i advokat + provizija agencije + troškovi kredita + adaptacija + opremanje + selidba + rezerva (5–10% starogradnja, 3–7% novogradnja).
Adaptaciju računajte po kvadratu: osvežavanje 20–50 €/m², srednja adaptacija 120–300 €/m², kompletno renoviranje 350–1.000+ €/m². Opremanje od nule: osnovno 3.000–8.000 €, komfornije 8.000–20.000 €.
Ako tek postavljate budžet, prvo pročitajte koliko vam je novca zaista potrebno za kupovinu stana — a gotova tabela realnih troškova, u koju samo unosite svoje cifre, deo je Vodiča za kupovinu stana (paketi SMART i EXPERT).
